Gentrifizierung: Ursachen, Ablauf und Folgen

Ein Viertel ist ein kleinerer Teil einer Stadt. Ein Haushalt besteht aus einer Person oder mehreren Personen, die zusammen wohnen und wirtschaften. Bei Gentrifizierung werden in einem innerstädtischen Viertel einkommensschwächere Haushalte durch wohlhabendere ersetzt. Einkommensschwächere Haushalte haben weniger Geld zur Verfügung. Zur Gentrifizierung kann auch gehören, dass bisherige Läden durch Nutzungen ersetzt werden, die mehr Gewinn versprechen.

Verdrängung bedeutet hier zum Beispiel: Ein Mieter möchte bleiben, kann sich aber die gestiegene Miete nicht mehr leisten und muss ausziehen. Auch der Zugang zum Viertel kann schwieriger werden: Werden freie Wohnungen teurer, finden Menschen mit wenig Geld dort weniger bezahlbare Wohnungen. Eine Wohnung ist für einen Haushalt bezahlbar, wenn er ihre Kosten tragen kann.

Eine Aufwertung allein beweist noch keine Gentrifizierung. Werden Häuser verbessert, ohne dass bisherige Bewohner oder Betriebe verdrängt werden, ist das eine Aufwertung ohne Verdrängung. Auch ein neues Café belegt für sich keine Verdrängung. Ein freiwilliger Umzug, etwa näher zur Familie, ist ebenfalls kein Beleg dafür, dass jemand verdrängt wurde.

Am Prozess wirken verschiedene Akteure mit. Akteure sind beteiligte Menschen oder Einrichtungen. Bewohner suchen Wohnungen und nutzen Angebote. Eigentümer besitzen Häuser oder Wohnungen. Investoren setzen Geld ein, weil sie sich davon einen Gewinn erhoffen. Banken können Geld für Käufe und Umbauten verleihen. Die Stadt kann die Erneuerung von Wohngebieten fördern und damit Veränderungen anstoßen.

Ein wirtschaftlicher Anreiz ist ein erwarteter finanzieller Vorteil. Bei einem Haus sind Erträge die Einnahmen, die es einbringt. Die Rentenlücke bezeichnet den Abstand zwischen den heutigen Erträgen eines Grundstücks oder Hauses und den höheren Erträgen, die dort möglich erscheinen. Sie vergleicht also weder die Einkommen verschiedener Bewohner noch die Mieten verschiedener Viertel. Wer höhere Erträge erwartet, kann deshalb einen Kauf oder Umbau interessant finden. Ob daraus ein Gewinn entsteht, hängt auch von den Kosten ab.

Ein vereinfachtes Modell beschreibt mehrere Schritte. Zunächst können Menschen mit wenig Geld und neuen Ideen ein Viertel für weitere Interessenten attraktiv machen, etwa durch Treffpunkte oder Kulturangebote. Diese ersten Zuziehenden werden im Modell Pioniere genannt. Später kommen zahlungskräftigere Haushalte hinzu. Eigentümer erneuern Häuser, Mieten steigen und erste bisherige Bewohner ziehen aus. Danach können weitere Umbauten, teurere Geschäfte und der Verkauf bisheriger Mietwohnungen als Eigentumswohnungen folgen. Eine Eigentumswohnung gehört ihrem Käufer; er kann sie selbst bewohnen oder vermieten. Im letzten Schritt des Modells ziehen besonders wohlhabende Haushalte zu.

Diese Reihenfolge ist kein fester Ablauf für jedes Viertel. Die Stadt oder große Bauvorhaben von Investoren können Veränderungen auch vor dem Zuzug neuer Bewohner anstoßen. Der Prozess kann lange dauern; Menschen mit unterschiedlichen Einkommen können weiterhin im Viertel leben. Außerdem ist nicht jeder Auszug erzwungen: Manche ziehen freiwillig weg. Regeln und Maßnahmen der Stadt können den Verlauf beeinflussen.

Für Bewohner können die Folgen unterschiedlich sein. Verbesserte Häuser und öffentliche Angebote können ihnen zugutekommen. Steigende Mieten können bisherige Mieter jedoch zum Auszug zwingen. Wer eine eigene Wohnung besitzt, kann von ihrem höheren Wert profitieren. Ihr Verkaufswert ist der Preis, der bei einem Verkauf erreichbar erscheint. Ein höherer Wohnungswert ist etwas anderes als ein höheres monatliches Einkommen.

Gewerbe sind Betriebe wie Läden oder Werkstätten. Steigende Ladenmieten können solche Betriebe verdrängen. An ihre Stelle können Geschäfte treten, die höhere Mieten tragen können, oder die Räume werden anders genutzt. So verändert sich das Angebot im Viertel. Ein teureres Angebot passt nicht zu jedem Geldbeutel.

Auch die Stadtstruktur kann sich verändern. Damit ist hier gemeint, wie Wohnungen, Betriebe und Bewohner über die Stadt verteilt sind. Wenn Menschen verdrängt werden und zugleich bezahlbare Wohnungen knapper werden, kann sich Armut in den noch bezahlbaren Vierteln bündeln. Das erweitert die freie Wahl des Wohnorts für arme Haushalte nicht, sondern schränkt sie ein.

Soziale Mischung bedeutet, dass Menschen mit unterschiedlichen Einkommen in einer Nachbarschaft leben. Ihre räumliche Nähe gleicht die Einkommen nicht aus. Sie sorgt auch nicht von selbst dafür, dass alle gemeinsame Angebote nutzen oder zusammen Entscheidungen beeinflussen können.

Eine Gegenmaßnahme soll ein Problem abschwächen. Beim öffentlichen Wohnungsbau entstehen mit Hilfe der Stadt oder des Staates Wohnungen. Bleiben diese Wohnungen für Menschen mit wenig Geld bezahlbar und stehen sie ihnen im bisherigen Viertel zur Verfügung, können sie den Verbleib dort erleichtern. Neue Wohnungen stoppen aber nicht von selbst die Mieterhöhungen in anderen Häusern.

Prüfe deshalb zuerst die Wirkung auf Verdrängung: Können bedrohte Haushalte tatsächlich im Viertel bleiben? Sind die Wohnungen für sie bezahlbar und zugänglich? Bleibt das über längere Zeit so? Die Bezeichnung öffentlicher Wohnungsbau allein beantwortet diese Fragen noch nicht. Aus einer beschriebenen Absicht lässt sich auch noch kein sicherer Erfolg ableiten.

Prüfe danach die Teilhabe. Teilhabe heißt hier, örtliche Angebote nutzen und das Zusammenleben mitgestalten zu können. Bezahlbares Wohnen kann dafür eine wichtige Voraussetzung sichern: Wer im Viertel bleiben kann, kann dort auch Angebote erreichen. Es schafft aber nicht von selbst gemeinsame Kontakte oder Mitsprache. Soziale Mischung allein genügt dafür ebenfalls nicht.

Gute örtliche Schulen, organisierte gemeinsame Projekte und die Einbeziehung der Bewohner können Gelegenheiten zur Teilhabe schaffen. Dafür müssen die Angebote für die betreffenden Bewohner erreichbar und nutzbar sein. Gemeinsame Treffen senken für sich jedoch keine Miete. Eine begründete Bewertung nennt deshalb die mögliche Wirkung einer Maßnahme, ihre Bedingungen und das, was zusätzlich nötig bleibt.